Schlüsseleinwurf nach Absprache kann wirksame Rückgabe sein

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 09.09.2026 (Az. VIII ZR 127/25) entschieden, dass die Rückgabe einer Wohnung nach § 546 Abs. 1 BGB auch durch Einwurf der Schlüssel in den Briefkasten des Vermieters erfolgen kann, wenn dies zuvor abgestimmt wurde. Außerdem kann eine einfache Schriftformklausel in einem Mietaufhebungsvertrag durch eine spätere mündliche Absprache stillschweigend aufgehoben werden.

Sachverhalt

Zwei Mieter (verwandt, jeweils eigene Wohnung im selben Haus) schlossen im April 2021 inhaltsgleiche Mietaufhebungsverträge mit den Vermietern. Das Mietverhältnis sollte zum 31.03.2022 enden. Bei Räumung und Rückgabe bis zu diesem Tag sollten Abfindungen von 40.000 € bzw. 41.400 € gezahlt werden, bei späterer Rückgabe sollten sie entfallen. Nach Ziffer 12 der Verträge bedurften Änderungen und Ergänzungen der Schriftform. Zudem war dort festgehalten, dass keine mündlichen Nebenabreden bestehen.

Die Vermieter hatten sich bereits darauf eingelassen, dass die Übergabe am 31.03.2022 auch nachmittags bis 16:30 Uhr erfolgen konnte. Der Mieter, der beide Wohnungen zurückgeben sollte, schaffte das nicht. Eine spätere Übergabe am Abend lehnte die Mitarbeiterin der Vermieter ab und vereinbarte stattdessen einen Termin am Morgen des 01.04.2022. Dort wurden die Wohnungen abgenommen. Die Vermieter verweigerten die Abfindung wegen verspäteter Rückgabe.

Die Mieter tragen vor, der Mieter habe der Mitarbeiterin vorab angekündigt, er werde die Schlüssel in den Briefkasten werfen, falls eine persönliche Übergabe am 31.03. nicht mehr möglich sei. Die Mitarbeiterin habe nicht widersprochen. Die Schlüssel habe er dann vor 24:00 Uhr eingeworfen. Außerdem sei mündlich vereinbart worden, dass eine Rückgabe erst am 01.04. die Abfindung nicht berühre. 

Rückgabe durch Schlüsseleinwurf

Der BGH führt aus, dass die Rückgabe die Verschaffung des unmittelbaren Besitzes an den Schlüsseln umfasse.  Ein genereller Besitzwille des Vermieters genüge, der sich etwa durch einen Briefkasten nach außen zeige.

Die Sachherrschaft an den Schlüssel sei im konkreten Fall nicht aufgedrängt worden. 

Die Mitarbeiterin sei vorab informiert worden und widersprach nicht. Nach dem objektiven Empfängerhorizont habe sie die Ankündigung nur so verstehen können, dass der Mieter die Rückgabe noch am 31.03. sicherstellen wollte. Der Mieter habe ihr Schweigen als stillschweigendes Einverständnis werten dürfen.

Mündliche Absprache trotz Schriftformklausel

Selbst wenn die Rückgabe erst am 01.04. erfolgte, kann der Abfindungsanspruch bestehen, falls die Mitarbeiterin tatsächlich zugesagt habe, dass dies unschädlich sei.

Nach § 125 Satz 2 BGB führe die Nichteinhaltung einer vereinbarten Form im Zweifel zur Unwirksamkeit. Eine Schriftformvereinbarung könne aber stillschweigend aufgehoben werden, wenn beide Seiten die formlose Änderung übereinstimmend wollten. 

Der BGH führt aus, dass ein bewusstes Abweichen nur bei einer individuell vereinbarten qualifizierten (doppelten) Schriftformklausel nötig sei, die auch die Aufhebung der Schriftformabrede selbst der Schriftform unterstelle. Eine solche habe hier aber nicht vorgelegen.

Hinweis für Vermieter: Wer eine Abfindung an eine Rückgabefrist knüpft, sollte den Rückgabeweg ausdrücklich regeln, etwa durch Ausschluss des Schlüsseleinwurfs. Eine qualifizierte Schriftformklausel schützt besser vor mündlichen Nebenabreden. Mitarbeiter sollten bei Rückgabeterminen nicht schweigen, wenn der Mieter einen Einwurf ankündigt, und Absprachen schriftlich festhalten.

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